Ako vyplatiť vlastný kapitál pri rozvode?
Zariaďovanie bývania počas rozvodu môže byť stresujúce, ale ak si chcete nechať svoj dom, stačí, ak odkúpite podiel na vlastnom imaní svojho manžela. Najlepšie je to urobiť, ak viete, že si môžete dovoliť platiť svojmu manželovi jednorazovou sumou, a ak ste schopní kvalifikovať sa na hypotéku sami. Na schválenie by zvyčajne nemali vaše hypotéky splácať viac ako 28 percent vášho príjmu. Keď sa rozhodnete kúpiť domovský kapitál, pokúste sa rozhodnúť o dohode o spoluvlastníctve, kým sa rozvod nevyrovná, napríklad kto bude v dome bývať a kto prevezme platby. Potom, čo je rozvod konečný, môžete dom prefinancovať a previesť domovú listinu. Ak sa chcete dozvedieť, ako si objednať hodnotenie vo svojom dome, prečítajte si viac od nášho spoluautora zákona!
Ako zistím, koľko môžem vyplatiť svojmu manželovi / manželke z domu pri rozvode?
Pri rozvode je manželské bydlisko často hlavným aktívom, ktoré musia manželia rozdeliť. Existuje niekoľko možností. Jedným je, aby si jeden z manželov zobral dom a druhý väčším podielom na inom majetku. Dom je možné predať a výnosy rozdeliť, alebo jeden z manželov môže odkúpiť podiel druhého manžela na vlastnom imaní domu.
Časť 1 z 2: vyhodnotenie vašich možností
- 1Analyzujte svoje hypotekárne dokumenty. Predtým, ako sa pri rozvode rozhodnete pre odkúpenie vlastného kapitálu, musíte poznať presný zostatok splátky hypotéky. Musíte tiež vedieť rozpis platby a koľko ide na istinu-úrok-dane-poistenie (PITI).
- Ak máte v domácnosti menej ako 20 percent vlastného imania, môžete tiež platiť súkromné poistenie hypotéky (PMI) vo výške 0,25 až 2 percentá ročne.
- Kontaktujte poisťovaciu spoločnosť vlastníka domu. Je možné, že budete dostávať zľavy, pretože k sebe domov pribalíte viac vozidiel alebo zaplatíte pokutu, pretože jeden z manželov má v minulosti nároky. Keďže je vaše poistenie súčasťou hypotéky PITI, zmena poistenia môže zmeniť platbu.
- 2Zhromažďujte informácie o príjme a kredite. Manželský partner, ktorý si chce ponechať dom, musí byť realistický. Skutočné odkúpenie vlastného imania, zaplatenie manželovi paušálnou sumou za podiel na základnom imaní a odstránenie jeho mena z hypotéky a zo zmluvy, znamená, že sa budete musieť kvalifikovať na hypotéku sami. Hypotekárni veritelia spravidla používajú ako referenčnú hodnotu 28 percent hrubého príjmu dlžníka. Vďaka zákonu o spravodlivom úverovom vykazovaní (FCRA) môžete získať bezplatnú kópiu svojej osobnej úverovej správy od troch hlavných spoločností, ktoré poskytujú správy o úveroch.
- Kreditná správa prostredníctvom FCRA nebude obsahovať vaše kreditné skóre. Správa je kritickejšia, môžete si v nej overiť nepresné informácie a problémy, ktoré by ste mohli vyriešiť, než sa pokúsite refinancovať. Existuje niekoľko online nástrojov na odhad kreditného skóre. Vyhľadajte taký, ktorý nevyžaduje, aby ste poskytovali informácie o kreditnej karte, alebo sa prihlásite na odber diskutabilných služieb monitorovania kreditu.
Ako môžem vyplatiť vlastný kapitál od svojho súrodenca v dome, ktorý sme zdedili? - 3Objednajte si ohodnotenie domu. Bez ohľadu na to, či je trh s bývaním nestály alebo pomalý, musíte poznať aktuálnu trhovú hodnotu domu bez ohľadu na hypotéku. Upratať dom a majetok. Pri refinancovaní pomôže solídny súhlas.
- 4Preskúmajte porovnateľné vlastnosti. Váš odhadca sa pozrie na susedskú porovnávaciu analýzu trhu, CMA alebo „comps“, ale nezaškodí si ich pozrieť aj sám. Môžete si pozrieť, za čo sú domy podobné vašim na trhu, ale kľúčové nie je požadovať cenu, ale predajnú cenu. Realitný agent môže bežať správu pre vás, alebo tam sú on-line nástroje pre odhad comps vo vašej oblasti.
- 5Urobit rozhodnutie. Odkupy akcií ponúkajú riziká a odmeny pre oboch manželov. Pre toho, kto drží dom, odkúpenie znamená prevziať celú hypotéku, ale získať ovocie, ak sa dom zvýši na hodnote. Pre manžela / manželku, že sa vzdá svojho podielu, to znamená dostať sa spod rizika a záťaže hypotéky a získať fixný podiel bez obáv o budúcnosť trhu s bývaním v tomto susedstve.
- Vlastnícky podiel sa vypočíta ako odhadná hodnota domu mínus zostatok na hypotéke.
- Ak ste vlastníkom domu menej ako päť rokov, pokiaľ ste neuskutočnili značnú zálohu alebo žijete na horúcom trhu s bývaním, budete prekvapení, ako málo vlastného kapitálu máte. Ak napríklad 30 rokov financujete 187000€ so 4,50 percenta, po 5 rokoch budete mať zo svojej pôžičky zaplatených iba 16400€ alebo 9 percent.
- Porovnajte aktuálne podmienky hypotéky s vašimi vlastnými. Ak úrokové sadzby klesli, môže to byť vhodný čas na zváženie refinancovania. Ak sa však sadzby zvýšili, možno by ste sa mali pozrieť aj na iné alternatívy ako novú hypotéku.
Môže manžel / manželka pri rozvode odmietnuť predať svoju časť vlastného imania domu? - 6Vyhodnoťte ostatné aktíva a možnosti. Ak je získanie hypotéky na vlastnú päsť náročné alebo nespravodlivo nákladné, zvážte likvidáciu alebo obchodovanie s inými manželskými aktívami, aby ste splatili podiel svojho manžela / manželky na základnom imaní.
- Ak je napríklad vlastný kapitál 16400€ a nie je vhodný čas na refinancovanie, je možné za hotovostnú platbu za vlastný kapitál nahradiť pôžičku alebo distribúciu vo výške 8210€ zo sporiaceho účtu alebo vzdanie sa pohľadávky vo výške 8210€ na 401 tis.. Pri priateľských rozvodoch bude sudca dbať na zásadnú spravodlivosť majetkovej zmluvy a bude akceptovať väčšinu rozumných dohôd.
- Zvážte dohodu o spoluvlastníctve, kde jeden z manželov obýva dom a platí celý záväzok PITI. Ak však jeden zlyhá, druhý partner musí prevziať hypotéku alebo stratiť vlastníctvo nehnuteľnosti.
- Spoluvlastníctvo funguje dobre pri priateľských rozvodoch, kde sú krátkodobé ciele, napríklad udržať domov tak, aby dospievajúce deti mohli dokončiť školu alebo okupačný manžel dokončiť školu alebo odbornú prípravu na zvýšenie príjmu natoľko, aby si mohli vziať sólo hypotéku.
Časť 2 z 2: Vykonanie odkúpenia akcií
- 1Nechajte súd nariadiť podmienky odkúpenia. Ak je váš rozvod sporný alebo sa počas rozvodového procesu preruší komunikácia, môžete nechať súd vypracovať podmienky odkúpenia a prinútiť svojho bývalého manžela / manželku, aby dodržal požiadavky na dokumentáciu, listinu a prevod majetku.
- Je lepšie vynaložiť všetko úsilie na to, aby ste to s manželom vyriešili, aj keď budete musieť rozdeliť náklady a sadnúť si s právnym zástupcom, aby ste uzavreli dohodu o odkúpení vlastného imania. Rozhodnutie súdu nebude brať do úvahy osobné pocity, trhové podmienky a plány do budúcnosti. Výsledkom môže byť tupý príkaz sily s konečnými výsledkami, ktoré nefungujú dobre pre žiadnu stranu.
- 2Získajte informácie o zákonoch o vlastníctve komunít. Ak je refinancovanie v hotovosti najlepšou možnosťou, budete musieť novú hypotéku načasovať správne. Ak žijete v štáte komunitného majetku, refinancovanie môže byť komplikované, pokiaľ nebudete čakať, kým nebude rozvod definitívny.
- Ak musíte okamžite refinancovať, poraďte sa s realitným zástupcom o dôsledkoch zákonov o majetku v komunite na transakciu. Pokiaľ nie je refinancovaný úver spracovaný správne, mohol by byť považovaný za spoločný dlh, ktorý by bol v rozpore s účelom rozdelenia vlastného imania.
Predtým, ako sa pri rozvode rozhodnete pre odkúpenie vlastného kapitálu, musíte poznať presný zostatok splátky hypotéky. - 3Vytvorte zmluvu o spoluvlastníctve na dobu určitú, kým sa rozvod nevyrovná a nie je konečný. Obe mená zostávajú na listine aj na pôžičke, ale manžel / manželka, ktorý býva v dome, preberá platby a získava kredit za dodatočné imanie, ktoré vzniká počas spoluvlastníctva.
- 4Rozhodnite sa pre najlepší spôsob refinancovania. Za predpokladu, že máte príjem a kredit potrebný na refinancovanie, budete mať na zváženie niekoľko rôznych možností pôžičky.
- Bežná refinančná sadzba/termín obchoduje so starou hypotékou za novú. Zostatok starej hypotéky sa stane novou sumou úveru. Problém tohto typu pôžičky je ten, že budete musieť prísť s hotovosťou na zaplatenie svojmu manželovi za podiel na základnom imaní.
- Hotovostné refinancovanie vám umožňuje financovať kombináciu nevyrovnaného zostatku a vlastného kapitálu a prijímať platby v hotovosti. Tento typ pôžičky vyžaduje výhodný pomer pôžičky k hodnote a solídny úver. Za tento typ pôžičky môžu byť dodatočné poplatky alebo vyššia úroková sadzba.
- Ak vášmu bývalému manželovi vyhovuje, že jeho meno zostáva na existujúcej hypotéke, môžete si vziať pôžičku na vlastný kapitál na svoje meno a získať potrebnú hotovostnú platbu. Je to dobrá voľba, ak má existujúca hypotéka mimoriadne dobré podmienky a je do troch až piatich rokov od vyplatenia.
- 5Preneste listinu. Akonáhle je rozvod definitívny a platba vlastného imania je úplná, prázdny manžel / manželka musí vykonať list o vzdaní sa nároku v prospech osoby, ktorá udržiava dom. Prázdne formuláre sú k dispozícii vo väčšine obchodov s kancelárskymi potrebami alebo ich advokát môže vypracovať za rozumnú cenu. Listina by mala byť čo najskôr podaná na kancelárii okresného zapisovateľa. Za podanie dokumentu je malý poplatok, spravidla do 15€
Prečítajte si tiež: Ako byť šťastný po rozvode?
Otázky a odpovede
- Môže môj manžel zobrať 50% z mojich 401 tis. A použiť ma na vykúpenie, aby som si mohol nechať dom, keď sa rozvedieme?Nie
- Musím vyplatiť svojho bývalého, ktorý neprispel/nezaplatil nič na zálohu, záverečné náklady a hypotéku?Ak ste boli ženatí, keď ste si kúpili dom, potom áno. Ak sú v stave majetku Spoločenstva, majú stále nárok na polovicu vlastného imania. Možno budete môcť zálohovať náklady na zálohu/ zatváranie. V iných štátoch to môže byť nižšia distribúcia. Poraďte sa s právnikom.
- Rozvádzam sa, ale sme blízko bankrotu. Ako si udržím dom, ak nemôžem dostať pôžičku?Budete musieť niečo vyriešiť so svojim manželom. Ak si nemôžete dovoliť hypotéku sami, budete musieť buď nájsť spôsob, ako zarobiť viac peňazí, alebo budete musieť predať.
- Moje meno je na liste vlastníctva a hypotéka je na moje meno. Ako môžem kúpiť svojho bývalého manžela?Ponúknuť. Ak je to akceptované, získajte listinu o odvolaní a dajte na to odkazovať v konečnom dekréte. Budete potrebovať právnika.
- Náš dom bol kúpený za 74600€ a stále dlhujeme 37300€ Ako môžem vyplatiť svojho manžela / manželku?Dlžili by ste mu 19000€, takže ak nemáte peniaze, potrebovali by ste pôžičku.
- Musí byť môj rozvod „konečný“, aby bolo možné vykonať list o vzdaní sa nároku na vydržanie môjho domu?Možno budete musieť získať súhlas partnera vo forme právneho dokumentu, v ktorom sa uvádza, že partner nemá problém s vašim nárokom na udržanie domu.
- Ako funguje home equity?Vlastnícky podiel na majetku je to, koľko zisku by vám zostalo, ak by ste dom predali dnes. Takže dom 74600€ s pôžičkou na 52200€ znamená, že máte 22400€ vlastný kapitál. Sú to peniaze, ktoré existujú na papieri podľa potenciálu. Pokúsili by ste sa teda získať výplatu z tých 30 000, polovicu alebo z akéhokoľvek iného%, ktoré hľadáte.
- Aký právny doklad potrebujem na kúpu polovice domu môjho manžela / manželky, za ktorú sa platí?Za koho zaplatené? Vy alebo tretia strana? Všetko, čo potrebujete, je predajná listina alebo hypotéka, ktorá uvádza, že ste akcionárom alebo prispievateľom. Dá sa to vyriešiť medzi vami dvoma bez právnych následkov, potrebujete však doklad o kúpe a listinu o prevode od svojho manžela k vám. Na vypracovanie prevodu je potrebný právnik. Darovacia zmluva, aj keď ste ju zaplatili, vám stále dáva právny nárok na nehnuteľnosť. Hypotéky v banke, musíte hypotéku vymazať, aby ste listinu získali od banky a uvoľnia ju až po úplnom zaplatení.
- Môj bývalý chce, aby som ho kúpil. Sme rozvedení od roku 2000 a ja som od rozvodu zaplatil celú hypotéku. Čo mám robiť?Ak ste zaplatili celú hypotéku, nemusíte. Ste silní a nezávislí. Nenechajte ho, aby vás postrkoval.
- Je kmeňové imanie domu založené na hodnote, kedy bolo kúpené, alebo na súčasnej hodnote? Môj partner ma chce kúpiť z nášho domu.Je založená na aktuálnej odhadovanej hodnote zníženej o sumu hypotéky dlžnú banke.
Nezodpovedané otázky
- Ako môžem vyplatiť vlastný kapitál od svojho súrodenca v dome, ktorý sme zdedili?
- Ako zistím, koľko môžem vyplatiť svojmu manželovi / manželke z domu pri rozvode?
- Môže manžel / manželka pri rozvode odmietnuť predať svoju časť vlastného imania domu?
- Môžem použiť pôžičku VA na kúpu domu?
- Môj bývalý manžel sa chystá na výkup. Keďže moje meno je na existujúcej hypotéke/listine, môžem sa vyjadriť k dátumu uzávierky alebo musím vziať dátum, s ktorým príde?
Komentáre (1)
- Rozsah zahrnutých otázok bol pôsobivý.
